評估房屋價值的一門精算課17條大重點告訴你房子值得買嗎？

撰文／常聞

買一間房子動輒數百萬，甚至上千萬，面對這麼大一筆買賣，該如何精準出價，成了每個購屋者最應該要學習的一門精算課。不過，即使是相同坪數、相同屋齡的兩間房子，也會因為條件不同而有不同的價格差異，例如坐向、採光、通風、有無管理員、交通條件等等。
影響房價最關鍵的因素就是地段與屋齡。永慶不動產估價師事務所所長郭大誠表示，地段是影響房價高低的最大因素，過去房地產界常流傳一句話，就是「Location、Location、Location（地段）」，指的就是地段決定房價。台北市的房屋不能跟台中市比較，因為地段價值不同，甚至不同行政區也不能互相比較，例如台北市信義計畫區周邊的房子，一定比關渡平原附近的房子還要值錢。

本文就暫不探究「地段」因素會影響房價高低，而是單純先從「屋齡」來評估房子的價值，接下來，再從房子所處的大環境與內在的小環境來評鑑房屋的合理價值。

■　如何從屋齡新舊推估合理價位？
屋齡也是影響房價的主要因素。一般人都知道：在同一個區段內，屋齡越新的房子，房價越貴。屋齡5年的房子比屋齡20年的房子貴多少才合理呢？一般來說，屋齡越新的房子，屋主開價的價差越小；屋齡越舊，開價的價差就越大，這牽涉到房屋建築體本身折舊，與屋況折舊兩大因素。
宏大不動產估價師事務所執行長郭國任提供了一個簡單的估價方法，教讀者用新成屋的價格反推中古屋價格。
◎　中古屋單價＝新成屋單價×【1－（屋齡×1%＋5%～20%經濟折舊）】。
經濟折舊怎麼算呢？越是精華的都市，房屋折舊率就越低，以台北市或是板橋、中和、永和、新店、三重，這種台北市外圍第一圈的新北市行政區為例，屋齡10年以上的中古大樓，經濟折舊一般為5％～10％，10年內的新大樓則降至0～5％。走出雙北市精華圈外的區域，預估折舊率較高，屋齡10年以上的中古大樓，經濟折舊一般為10％～25％，甚至更高，10年內的新大樓則降至5～15％。這套算法，也可以用來以中古屋反推新成屋的單價。
在台北市，中古屋通常每年以1%～2%的速度折舊。中古屋的折舊算法跟屋齡有關，1～5年的中古屋每年平均折舊2%；6～10年的中古屋每年平均折舊1.5％；10年以上以每年1%的方式加以計算，越舊的房屋折舊越慢。
然而，郭大誠提醒，在非都會型城市中，房屋的折舊與建商的產品定價很容易出現大的差距，例如10年的中古屋房價可能是鄰近同類型新屋的半價而已，因此這套算法還是要因地制宜。
撇開屋齡因素之外，接下來，進一步評估房屋的價值可以從外在的大環境條件與內在的小環境來談，以下從兩大層面來探討：

■　評估外在大環境7大重點
好條件為房價加分，鄰近嫌惡設施為房價扣分。中信房屋副總經理劉天仁表示，隨著國民生活水準的提高，對日常的居住環境與品質較以往著重，因此房屋附近的相關條件也成為評估房價的重點。

◎　交通條件：如果離捷運站或是火車站很近，房價就大為加分。以雙北市的捷運站周遭為例，離捷運站出口走路10分鐘內的距離，可以為房價加值約15～20%，若是離捷運路程15分鐘的話，加值空間約有10～15%。
如果沒有離捷運站很近，但是出門走路約5～10分鐘的距離就有公車站牌的話，房價也有加值約10%的空間。

◎　附近是否有國小：國小階段的小孩因為年紀較小，需要家長接送，對大人來說，離國小越近，越方便。如果是家有幼兒的話，在國小附近走路10分鐘可到的範圍內，房子都有約5%的加價空間。若是緊鄰明星學區的話，等於是入籍就拿到就讀明星學區的門票，房價更有15%的加值空間。

◎　附近是否有公園：都市區地窄人稠，彷彿住在水泥叢林中，如果居家附近有公園綠地的話，房價也比較有支撐。若是鄰近社區型小公園，房價約有5%的加值空間，而鄰近像是大安森林公園或是衛武營國家公園這種大型綠地的話，面公園第一排的房子約有30%的加值空間。若非面公園第一排，但出門走路10分鐘內也可到達的話，房價也有5～10%的加值空間。

◎　離市場遠近：生活機能越方便，價格自然較高，不管是傳統市場或是大型的超市，只要出門走路10分鐘可及的距離，房價就有加值5～10%的空間。

◎　附近是否有大型公共建設：現代人越來越養生，若住家附近有大型運動中心，或是大型的展覽館、美術館，藝文氣息濃厚的話，對房價亦有加分效果。依照距離的遠近，約有5～15%的房價加值空間。

◎　附近是否有嫌惡設施：如果房屋附近有變電所、加油站、宮廟、家庭加工廠等設施的話，房價就會大為扣分，對房價約有5～10%的減損效果。若是鄰近垃圾處理場、資源回收站、殯儀館、墳墓、靈骨塔的話，更是晦氣，恐難被一般民眾接受，未來要轉手也不容易，這類設施對房價有15～20%的減損。

◎　是否有景觀：房屋附近環境好、景觀優美、視野寬闊，房價也會高。例如有河岸或水岸景觀的房屋比沒有河岸景觀的房價高出10～15%。

■　評估內在小環境10大重點
◎　房屋建材：建築成本的高低與建物的價值息息相關，如5層樓的加強磚造結構的房價遠低於鋼筋混凝土結構的房價，而鋼骨結構的房價又遠高於鋼筋混土結構的房價。若房屋所使用高級進口建材或石材，房價當然會比使用國產普通的建材高出約10～20%。

◎　土地使用分區：在「土地使用分區」管制的土地，編訂為商業區或住宅區的房屋價格，會比編訂為工業區的房屋價格高。

◎　建蔽率與容積率：建蔽率與容積率低的房子，因為建物內縮，棟距較大，且樓層不高，因此住戶較為單純，住宅品質會有一定水準，通常房價也會較高。

◎　有無附屬停車位：在雙北市停車位一位難求的情況下，若房子附有停車位，因為便利性及附加價值較高，價位上可以再加分。

◎　樓層高低：如果是大樓建築，樓層越高，相對的採光、通風較好，而且落塵量、噪音值也會比較低，所以房價也越高。若是公寓的話，通常會以4樓做比較，1樓房價約是4樓的1.8倍，這是因為1樓門口可停車，或是有庭院可以使用，價值較高。2樓則是4樓的1.2倍，3樓則是4樓的1.1倍。除非4樓樓上有增建，有多的使用空間，價格則又另當別論。

◎　採光：採光是自住型買方相當重視的條件之一，因此，邊間價格通常比鄰屋高約1.2倍。

◎　格局：方正的格局最受人喜愛，賣相較佳。另外客廳、房間的天花板中間，若有樑柱，是風水論上的忌諱，價位也會受到負面影響。

◎　戶數多寡：大型造鎮建案，雖然有房價便宜、管理費負擔輕等優點，但戶數過多，不好管理、出入人員複雜，動線差等，因此多數房價保值性不佳。一般來說，住戶控制在200戶以內的社區，房價較能保值。

◎　屋況：屋況的好壞將直接影響中古屋的價位，尤其是1樓門面的保養以及電梯的維護等，都會直接影響到房屋價值。另外，屋齡太老舊，也會有漏水、外牆滲水或牆壁出現裂痕的情況，這也會影響房價。一般買方會以此缺點要求折價，也可以直接估出一筆修繕費用，例如50萬元或100萬元，來直接要求讓價。另外，若房子有裝潢，通常賣價也會較高，因為把裝潢成本都算進去了。

◎　管委會運作情形：管委會運作情況越佳，住戶素質較能約束，也有足夠經費維護公共設施，這對房價自然有加分效果。目前向台北市、新北市、台中市、高雄市、基隆市都有舉辦優良社區大樓遴選，得獎的社區就是一種房價保證，會比周遭的社區多出約10%的價值。

■　3分鐘填完購屋診斷書 告訴你這間房值不值得買？

評估房價的因素很多，民眾不妨透過以下的診斷書來評估各項優缺點，從生活機能、距離長輩家的遠近、財務負擔能力等考量點，依項次分數加總，來判斷購屋入手的程度，只要總分達60分以上即可納入購屋選項中。